更新料は消費者契約法 第10条に違反する？
居住用建物賃貸借契約の契約期間は２年であることが多いのですが、
契約期間が満了を迎え、契約を更新する際、借主は貸主に更新料を支払う。
関東圏ではほとんどの物件がこのような契約になっています。
更新料って本当に支払わなければいけないものなの？
消費者契約法 第１０条に違反するんじゃないの？
消費者契約法 第１０条
（消費者の利益を一方的に害する条項の無効）
消費者の不作為をもって当該消費者が新たな消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示をしたものとみなす条項その他の法令中の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比して消費者の権利を制限し又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、民法第一条第二項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする。
実は更新料を支払わなければならないという法律はないのです。
じゃあ、更新料って何？
平成２３年７月１５日
最高裁判決
最高裁は
「 更新料は、一般に、賃料の補充ないし前払、賃貸借契約を継続するための対価等の趣旨を含む複合的な性質を有するものと解するのが相当である。」
と説示しました。
で、更新料は払う必要があるの？
更新料の上限は決まってないの？
最高裁は
「 更新料条項が賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載され、賃貸人と賃借人との間に更新料の支払に関する明確な合意が成立している場合に、賃貸人と賃借人との間に更新料条項に関する情報の質及び量並びに交渉力について看過し得ないほどの格差が存するとみることもできない。」
と説示し、
「 更新料条項は、更新料の額が、賃料の額、賃貸借契約が更新される期間に照らし高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り、消費者契約法10条にいう民法１条２項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものには当たらないと解するのが相当である。」との判断を示しました。
具体的な金額ですが、
ケース①
月額賃料45,000円 契約期間1年 更新料10万円
ケ－ス②
月額賃料52,000円 契約期間2年 更新料2ヶ月分
ケース③
月額賃料38,000円 契約期間1年 更新料2ヶ月分
いずれも有効と判断いたしました。
このように最高裁は
「 更新料条項が賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載 」されていれば、
消費者契約法 第１０条により無効とすることはできないと判断しています。
従って、借主は２年毎に新（旧）賃料１ヶ月分の更新料を貸主に支払う必要があります。
関西圏（京都府を除く）では更新料という慣習がないのですが、敷金や礼金、家賃を高くしている場合があります。
関東圏では、ほぼ更新料がかかりますので、ご契約の前に２年後の「更新料」「更新事務手数料」「２４時間サポート」「更新保証料」「火災保険料」など、ご契約後にかかる費用について不動産屋に確認してくださいね。
宅地建物取引士 黒田国彦
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